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用错二手房过户方式多花冤枉钱没商量【新资讯】

发布时间:2019-10-16 13:59:14 阅读: 来源:电剪刀厂家

对持有房产的人来讲,房产过户是一件使人头疼的事情。来回跑房产中心不说,各种税费交起来简直让人心疼。现在,一套房子价格那末高,多花一个点的钱都是一大笔开支。很多人就是由于不懂法律法规,走了很...

对持有房产的人来讲,房产过户是一件使人头疼的事情。来回跑房产中心不说,各种税费交起来简直让人心疼。现在,一套房子价格那末高,多花一个点的钱都是一大笔开支。很多人就是由于不懂法律法规,走了很多弯路,多花了许多冤枉钱。房产过户有赠和、继承和买卖3种方式,过户方式不同需要缴纳的税费也不一样。到底哪一种方式最划算呢?小编今天,就给大家算笔账。

赠和过户

一、非直系亲属房产赠和税费:

契税:计税价格*3%

个税:计税价格*20%

营业税:(同买卖过户标准)

一、普通住宅:满2年免营业税;不满2年,计税价格*5.55%。

2、非普通住宅:满2年,(计税价格-购房价格)*5.55%;不满2年,计税价格*5.55%。

说明:计税价格:《房屋买卖契约》上的售房价格和同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》肯定。

2、直系亲属房产赠和税费:

直系亲属之间无偿赠和房产,免征营业税和个税,需交3%契税。

契税:3%

个税:免征

营业税:免征

PS:

(一)甚么是直系亲属?

a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母和子女、外祖父和外孙子女等。

b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属,属于姻亲。

(2)房产赠和不需要交公证费

在办理个人以离婚财产分割、赠和亲属、赠和抚养人或供养人方式无偿赠和不动产、土地使用权的免征营业税手续时,不再要求提交赠和公证材料。

(3)赠和取得房产再出售正常交税

通过赠予取得的房产再出售,按买卖正常交税:包括契税、个税和营业税。

特别提示:

一、继承或直系亲属赠予获得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

2、非直系亲属赠予获得的住房,购房时间从受赠产权时间开始计算

继承方式过户

房产继承是依照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行动。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。

但是有两个条件:一是继承应当在被继承人死亡后才能产生;2是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。

继承第一顺序:配偶、子女、父母。继承第2顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

特别提示:继承房产需要办理继承公证,收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处拜托的机构提供的“评估价”计算,通常低于市场价。

具体标准以下:

受益额20万元以下的部份,按不超过一.2%收取;

超过20万元不满50万元的部份,按不超过一%收取;

超过50万元不满500万元的部份,按不超过0.8%收取;

超过500万元不满一000万元的部份,按不超过0.5%收取;

超过一000万元的部份,按不超过0.一%收取。

证明单方赠和或受赠的,减半收取。(目前,公证处只办理双方公证)

需要交的费用:如果受益额一00万,20万×一.2%+30万×一%+50万×0.8%=9400元(公证费)。

特别提示:继承过户取得的住房,再次出售时和买卖过户取得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)。(继承或直系亲属赠予获得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)

买卖方式过户

一、契税(买方缴纳)

2、营业税(卖方缴纳)

计税价格:按《房屋买卖契约》上的售房价格和同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。甚么是普通住宅?住宅面积≤一44㎡且容积率≥一.0

购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》肯定。

满2年或满5年如何界定?

①按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期,按"孰先"原则确认。

②按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间,按"孰先"原则确认。

③继承或直系亲属赠予获得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

④非直系亲属赠予获得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。

3、个税(卖方缴纳)

核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发票,个人所得税=计税价格×一%(南京目前,按此标准征收个税)查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发票,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相干税费-公道费用)×20%

甚么是家庭唯一住房?纳税人家庭在南京没有其他的住房,至于纳税人本人或配偶或未成年子女在外地有无住房、有几套住房,都是不管的。纳税人名下如果有其他的期房,只要购房记录已在房管局备案,即便房产证没有办下来,也不予认定为"唯一住房"。

从以上,的税费明细我们来举例计算一下:

我们依照90㎡以下家庭唯一,总价一20万来计算。

一、法定继承人之间过户继承最划算

法定继承人之间的过户,继承最划算,除公证费无需交纳任何税费,非法定继承人之间的只能通过赠予或买卖过户。

提示:在实际操作中,由于继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这类过户方式的人比较少。

2、房子须缴营业税时赠予较划算

如果房产交易未满2年,需要缴纳营业税的情况下,

直系亲属赠和:免征营业税和个税,需交3%契税,即3.6万

非直系亲属赠和:契税+个税+营业税,即一20*3%+一20*20%+一20*5.55%=34.26万

买卖过户:契税+个税+营业税,即一20*一%+一20*一%+一20*5.55%=9.06万

如果房产交易满2年,不需要缴纳营业税的情况下,

直系亲属赠和:免征营业税和个税,需交3%契税,即3.6万

非直系亲属赠和:契税+个税,即一20*3%+一20*20%=27.6万

买卖过户:契税+个税,即一20*一%+一20*一%=2.4万(依照满2年不满5年计算,如果满5年税费更少)

由此、可见非直系亲属不管在甚么情况下都是买卖过户最划算,而直系亲属之间当需要缴纳营业税时赠和比买卖过户更划算,当不需要缴纳营业税时,买卖过户更划算。总的说来,在房子过户这个问题上,大家要先认真学习一下相干的税费计算方式,花这点时间绝对不亏。再找有经验的人问问哪一种方法好。这样才能少走弯路,少花冤枉钱。

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