绿地59.5亿元底价拿地 为加快发展速度打下基础

据中国报告大厅了解：绿地集团香港上市平台——绿地香港控股有限公司，正在发力扩张。

12月11日，上海市规土局公告称，黄浦区商住办用地——五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，当天以59.5亿元底价成交，竞得人是绿地香港旗下的TrueThriveInvestmentsLimited。根据上海中原地产的测算，该地块的成交楼板价约32067元/平方米。

绿地集团办公室相关负责人称，绿地香港此次拿地，是为了加快发展速度。据他介绍，绿地香港此前在沪一共有两个项目，是10月在浦东拿下的两幅宅地。

绿地香港称，此番拿下五里桥地块，将为公司继续实现立足上海、重点布局长三角和泛珠三角地区的目标打下基础。

前述绿地集团办公室相关负责人称，绿地香港未来会在多省市布局，目前绿地香港在长三角及泛珠三角区域有的已经拿了地，有的还在谈项目，“我们在产品类型上会更加全面，商业、住宅、办公都会涉及。”

由于购地总金额超过了绿地香港目前的总市值，前述购买五里桥地块的交易还需得到绿地香港股东的批准。

“宅地占比低”

前述五里桥地块59.5亿元的成交总价，是年内上海土地成交总价的次高，仅次于今年9月成交的巨无霸地块——徐家汇中心项目。

根据上海市规土局公告，前述五里桥地块东至蒙自路，南至龙华东路，西至鲁班路，北至规划绿化;出让面积为64980平方米，2/2宗地块和7/2宗地块的容积率分别为3.0和2.0。

五里桥地块位置优越。北靠内环线，西临南北高架，南接世博园区，地下空间还可以连通至地铁站。

据上海中原研究咨询部高级经理龚敏称，该地块关注者很多，但由于起始总价较高，而且是带设计方案出让，实际参与竞拍的人仅有两家开发商，最终以底价成交可以理解。

按她的统计，前述五里桥地块周边在售住宅项目价格4.2万-6万元/平方米，办公物业租金在4元/平方米/天。如果算是建安成本，五里桥项目未来的成本价可能要超过4万元/平方米。

沪上某房企高管进一步说，前述五里桥地块虽然位置较好，但宅地占比并不大。如果按宅地算，3.2万元/平方米的楼板价不算高，但从商办用地的角度算，这一楼板价也差不多到顶了，“目前该地块周边商办物业的售价在5万-6万元/平方米。”

按答疑纪要所述，99街坊7/2宗地块面积为9390平方米，土地用途为住宅。这意味整个五里桥地块的宅地占比仅14.5%。其中，还需配建5%保障房，但如有极特殊原因无法安排建设实物房源，可折算为货币交纳。

前述沪上房企高管认为，该地块的利润率不会太高，但绿地香港可以通过该项目做大市场份额，通过长期持有商办物业做大平台，有利于其在资本市场进一步融资，“绿地香港刚刚在香港借壳上市，拿地应该是综合考量后的举措，不应单从短期盈利角度去考虑。”

2013年5月，绿地集团宣布，通过其在香港注册的全资子公司以约30亿港元的代价，购得有盛高置地扩大后60%股权，盛高置地也更名为绿地香港。

开发周期较长

据某大型房企相关人士透露，五里桥地块他们公司一度颇为关注，也跟过，并且做了方案，“当时政府出的保底楼板价就是3.2万元/平方米。”不过由于他们公司2013年拿地已经花了近百亿元，最终选择了放弃。

“绿地此前在滨江板块开发过两个项目，回报都很不错。”他也提到，五里桥地块宅地占比太少，即便按单价卖8万元/平方米算，1.8万多平方米的住宅房源只不过14亿元左右。而且由于项目和地铁相连，开发周期较长，约需两年左右时间。”

某外资房企总经理则认为，前述五里桥地块体量大，总价单价都很高，能够参与竞标的企业不多，“此次绿地能以底价竞得该地块，应该说收益值得期待。尤其是在绿地开始回归一线城市的背景下，拿下该地块的意义不言而喻。”

某品牌房企华东区副总经理亦称，据他了解，该地块绿地已经关注了很多年，甚至部分前期工作绿地也有参与跟进，可以说志在必得。而底价成交也在意料之中。

他认为，绿地在黄埔、原卢湾区有着较为明显的资源优势，增加持有型物业，对上市公司有提升作用。

绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军称，将把五里桥项目发展成绿地香港在上海的旗舰项目，为2014年的跨越式增长打下基础。

绿地香港12月11日则在公告中称，将以内部资源拨支土地收购款项。

按2013年8月绿地集团宣布的目标，该公司将把优质内地项目注入绿地香港，助后者2014年实现合约销售目标100亿元人民币，2018年达到500亿元。

根据公告，绿地香港在内地布局的城市包括上海、昆明、黄山、苏州、常熟、无锡、海口及太原。

催热南外滩

在前述沪上房企高管看来，此次绿地拿地，政府和企业是双赢。

他认为，虽然五里桥地块宅地占比小，但未来绿地可以通过出售这部分住宅，为整个项目回笼一些资金。考虑到绿地的国企身份，此次拿地不排除和政府做过一些沟通，“一直以来南外滩的商业氛围不够成熟，政府也想把这一区域搞上去。”

综合德佑地产和21世纪不动产的统计，2013年以来，黄浦区已陆续出让四幅地块。其中，9月，老西门街道673街坊1/1宗地以17.15亿元成交;11月，黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地块以11亿元成交，但其42821元/平方米的成交楼板价创下年内新高。而小东门街道611街坊3/1宗地块、613街坊2/1宗地块，12月12日有望揭晓竞得方。

德佑地产研究总监陆骑麟称，黄浦区的土地供应一直较少，2013年以来黄浦区已有四幅地块入市，这在以往颇为少见。在开发商资金充裕的情况下，地方政府乐于推出这样的优质地块的，能获取更大的收益。