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叶檀2012年商业地产会显现风险

发布时间:2021-01-25 10:15:38 阅读: 来源:电剪刀厂家

叶檀:2012年商业地产会显现风险

“2012中国投资年会”于2012年1月6日在北京举行。《每日经济新闻》首席评论员叶檀发表演讲。  以下为演讲实录:  叶檀:我是《每日经济新闻》的首席评论员,我就不感谢自家人了,我要感谢在座的诸位今天下午能够光临。  今天下午我们是进行一个探讨,刚才大家说得都比较客观,请允许我说一点比较极端的话。我今天下午想说一个对于经济和市场来说不那么好的消息,我会从A股市场来探讨一下我们的宏观经济形势到底怎么样。我前两天去了珠三角,他们中小企业都跟我说我们准备关门。为什么呢?一方面产品卖不出去,订单在下降。另外一方面,还是看到我们的人民币汇率的中间价在上升,他们觉得过不下去了,玩具厂的老板就坐在地上哭说到底怎么办?我给他出的主意很不好,我知道是很不负责任的一个主意。我说趁着你肥的时候把自己卖了,因为这样子你可以有点钱,你不要被逼着,等到骨瘦如柴的时候,那就卖不上价了,咱们还都记得汇源果汁的教训,被逼着爱国,等到骨瘦如柴的时候卖不出去了。  2011年是债务危机年,2012年的关键词仍然是债务危机。我们看到,在2011年的时候,四大债务体的负债总额是84万亿美元,相当于他们GDP的2.4倍。克鲁格曼最近有点抓狂,他在《纽约时报》发表的所有主题就是应该借债,借债,再借债。他最近发表的借债主题是因为政府借债和家庭借债不一样,政府借债的话,他说很多时候是不用还的。我们觉得很奇怪,如果政府借债不用还的话,那么谁替他们还?很显然是买了美国国债的人替他们还。美国国债最近十年期的国家收益率,我们知道最低的时候,你借给他10年期的钱,国债收益率是1.88%,如果再继续买他的国债的话,我估计就要倒贴给美国政府钱,就要倒贴给美国财政部钱。所以我们看到的情况是,在不断的全球的资金输入美国,所以美国是不用担心这个危机。  但是我们看到今年的情况到底怎么样,今年我们知道,近期到期的全球的主要经济体的债务,加上金砖四国,一共到期的是7.6万亿美元。2011年是一个债务危机的高发年,大家都知道,欠了很多债还不出来,2011年的时候到期的债务是7.4万亿美元。所以就意味着今年到期的债务会比去年更加多。所以我们知道,在所有的东西都不明确的情况下,起码有一样东西是明确的,也就是说我们的债务负担越来越重。在债务负担越来越重的情况下,我们会做出一些什么样的应对呢?第一个应对,不知道在座的有没有银行的,我要恭喜你们,因为你们2011年的盈利实在是非常好,特别是中间业务的收入会非常好。我们知道上市银行第一家已经发布了业界公告,浦发2011年的业绩公告已经出来了,他们好到不好意思说,我替他们宣告一下,他们的利润增长是42%,2011年全国银行的中间业务增长,前三季度确定的利润增长是35.4%,中间业务增长是44%。我不知道还有什么行业能够获得比银行业更好的利润增长,大家还不赶紧哭着喊着,也别听我们的报告了,赶紧去买银行股。按理来说应该是这样的,我们知道,很简单的一个道理,为什么银行的利润这么好?为什么银行的中间业务这么好?在座有银行的人,有一点可以肯定,我们实际利率在大幅度上升。  以前我们知道,中国有一个做法,我们最大的竞争力在实体经济领域叫中国是山寨王国,没有比山寨来得更泛滥,更多的,但是山寨是纯粹的概念吗?不是的,一个手机拿到深圳华侨北路,几天之后就能够复制出来一个手机,这难道仅仅是抄袭吗?你抄抄看看能抄得出来吗?这说明中国经过了30年的经济增长之后,形成了一条非常完善的产业链条。这个成果到2011年转型的时候,这个优势在逐渐的消失。在2011年的时候我们知道,最大的盈利来源是什么?2011年最大的盈利来源就是你手握现金,也就是说现金的溢价才是最大的盈利来源。为什么银行可以获得那么高的利润,为什么小额贷款公司可以获得这么高的利润?为什么所有沾到“高利贷”三个字的那些所有的资金都能够获得高额的利润?只有一个行业能够跟他们媲美,那就是风险投资行业,而且风险投资行业的风险还比他们高。那是因为我们处于现金流急剧紧张的过程,我们现在货币基础这么多,从4万亿大规模的刺激,一下子到了2011年的紧张,当这种紧张状态开始的时候,就是现金的溢价大幅上升的时候。我们知道,现在我们一年期的存款利率是3.5%,但是如果银行跟你说我给你3.5%的利率,在座的人有谁会心甘情愿的把你的钱存在银行里面获取3.5%的利率吗?没有这样的人,如果有这样的人,请允许我膜拜一下。我们的年化收益率不达到5%或者是6%,你是不会存这个钱的。也就是说,我们的存款利率实际上上升了2到3个百分点,这是起码的。  我们再来看贷款利率,同样是如此,我们知道从贷款利率来说,通过中间业务,起码这个贷款所要付出的利率是多少?10%算是一个公道价,是跳楼大甩卖的价格,一般说到15%或者是20%。所以我们想,6%的贷款利率还能获得这样的贷款吗?是根本不可能的。为什么我们的A股市场在下降?很简单的一个道理,因为我们知道,利率的倒数就是跟证券市场密切相关的,我们实际利率越高,证券市场越如此,这是很简单的道理。  我们再回过头来说,我刚才说,2012年我们的货币、资金流和现金流会不会好一点?从政策来说会稍微好一点,因为我们现在外汇占款在降低,这是直接和存款准备金率挂钩的,相信我们的存款准备金率会下调。但是你捉来了一条虫子,你发现有18只鸟张着口在等着吃这个虫子,所以我们的现金流依然会非常紧张。银行现在的利润率这么高,你为什么依然不敢买?因为你知道它在拼命的融资。浦发行刚发布了一份如此美妙的盈利报告,但是与此同时,他说要发行300亿元的金融债在支持小微企业的贷款,小微企业还没拿到钱,他先拿300亿,它还会继续的融资和再融资。相应的情况也会出现在其他的金融机构上,比如说证券公司,我认为也会出现这样的问题。因为随着自营业务的收缩,会出现一个现金流的紧张局面,而这个局面会在2012年当中反映出来,我们会看到。  再接下来我们还会看到,比如我们是处于一个去杠杆化的过程,去杠杆化的过程我们去年知道住宅地产不好,很多人说我们的去杠杆化除了跟我们的现金和银行有关之外,跟房地产是密切相关的。我们的房地产以前是作为一个最重要的抵押品到银行去抵押贷款。在房地产节节上涨的时候我们发觉,货品发行量越来越大,你拿到的钱越来越多,你什么都不用干,你只要囤一块地,一觉醒来成富人了,这个世界太美妙了,这个就是资产品价格节节上升时候的资产溢价和现金溢价的情况。但是我们回过头来说,这两年我们看到的是资产品价格的节节下挫。去年一年我们的土地收入下降了多少?从70个大中城市来看,下降了13%-16%之间,这还不是最主要的。我们知道,我们的住宅,你比如说手上有5套房子,很多人说我现在不愿意卖房子,因为价格低。现在如果说你把你的房子拿到二手房市场上,按照原来的价格去挂牌试试,你如果能够按照原来的价格顺利地卖出去,我服了你,你是营销天才。基本上我打听到的情况是,你挂牌如果不愿意降价你是卖不出去的。也就是说,我们的住宅地产的实际价格在节节下挫,银行也不是傻子,2012年还有一个比较大的问题是商业地产,2011年的时候商业地产还在争先恐后的进入,2011年底很多商业楼盘资金回报根本不足以覆盖成本。我认为2012年商业地产的泡沫风险会浮出水面,大家在购买商业地产的时候会越来越谨慎。  中国银行的贷款有三种方式,担保贷款、抵押贷款和信用贷款。信用贷款基本上可以忽略不计,我们信用贷款也存在这样的问题,所以我们大部分的情况下是担保贷款或者是抵押贷款。担保贷款到什么程度?我告诉大家的是,最新的数据告诉我们,在我们的上市公司里面,所有担保的贷款是9千亿元人民币。一家企业别人担保是总资产的多少?是39倍。所以我们可以想像,现在整个担保已经是一家企业外面围着无数的担保的风险非常大。我们回过头来看去杠杆化,我们来看抵押贷款。很明显,比如说你有5套房子,是100万,5年之后涨到200万的时候,你兴高采烈,拿到银行抵押贷款,银行给你打个7折,140万,你有40万可以做别的投资,这个时候资产品的价格是节节上升的,你看到钱和财富越来越多,心里很美。但是我们回过头来看现在的情况,你有100万的房产,2年之后发觉变成了80万,你拿到银行去贷款,你发觉银行打的是6折,甚至是5折,这时候你的100万就变成了40万。你在市场上套现还套不了那么高的现,那么你怎么办?所以我们看到的情况,很多人都跟我说,叶老师,是不是说2011年我们房地产的严冬拐点就要来了?我说2011年不是房地产的严冬,但是刚刚入秋,因为我们2010年的房地产销售很好,一直到2011年的一季度我们房地产的销售很好。一直到2012年上半年才是,我们看到的情况是,到了2011年年底的时候,我们的投资率开始大于销售率。  2011年是债务危机年,这一年是毋庸置疑的。债务危机年是去杠杆化的年份,就意味着资产价格会下降,包括房地产价格和股市的价格,资产品价格会下降,这样你到银行去,你的抵押品的价格会下降。在接下来我们会看到一个实体企业融资链绷紧的状态。我最近听到造船业的人跟我说,我老实告诉大家,除了服务性行业,洗头、洗脚行业,或者是一些吃吃喝喝的行业之外,我没有看到我们哪个实体行业是真正好的。造船行业30%的造船企业拿不到订单,钢铁行业处于盈亏的生命线,水泥行业也在下降,因为我们的基建在下降。但是有一个指数特别好,即便是房地产服务业在下降,它的指数也很好,是非制造业采购人指数,这个特别好。是因为我们的商业商务消费特别好,大家看到了未来的希望在哪里?商务消费这一块是特别好的,说明我们无数的商务人群手提着现金在全球飞来飞去寻找项目,这就是我们看到的实际情况。  从未来来看道理会怎么样?我可以告诉大家,房地产我是不太看好的,从股市来说,我认为现在确实是有反弹,不知道什么时候。因为大家都在说反弹的高峰期什么时候到来,我觉得大家的预期太一致。所以我反而对于这样过于明确的预期,所有人过于明确的预期注定是错的,这是铁的案例。现在的实体企业在做几件事情,最后说一下比较好的方法。到中西部去,所有的资源现在都处于比较廉价的阶段,你如果有现金的话会发觉2012年所有的资产品都那么便宜,所有的生产线都非常便宜,可以到你的手上,这是比较好的机会。2011年、2012年都是并购重组的高峰年,所有的行业都开始并购重组。还有一个到三线城市去,因为中国未来的拉动消费、拉动内需,或者说是所有行业的起来,城市集群我认为在二三线城市。最后一个是到消费领域去,到消费领域去,我要告诉大家的是,现在资金链已经紧张到一个什么程度?就是连奢侈品都开始下挫。我告诉大家一个证据,以前秋拍的时候,一瓶50年代的茅台,实物拍卖从2千块钱购价可以到20万,现在秋拍的时候回到了2万块钱。所以从去年秋天开始,我们的高端消费品奢侈品开始大幅度的下挫,这就说明资金链已经紧张大一定程度,在这种预期下,所有一顶点货币的放松或者是其他的放松,对于市场来说都是利好。  如果说我说了很多乌鸦嘴的话,最后我希望能够给大家带来一点希望。由于时间的关系,我就说到这里,谢谢!

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