叶檀2012年商业地产会显现风险

叶檀：2012年商业地产会显现风险

“2012中国投资年会”于2012年1月6日在北京举行。《每日经济新闻》首席评论员叶檀发表演讲。　　以下为演讲实录：　　叶檀：我是《每日经济新闻》的首席评论员，我就不感谢自家人了，我要感谢在座的诸位今天下午能够光临。　　今天下午我们是进行一个探讨，刚才大家说得都比较客观，请允许我说一点比较极端的话。我今天下午想说一个对于经济和市场来说不那么好的消息，我会从A股市场来探讨一下我们的宏观经济形势到底怎么样。我前两天去了珠三角，他们中小企业都跟我说我们准备关门。为什么呢？一方面产品卖不出去，订单在下降。另外一方面，还是看到我们的人民币汇率的中间价在上升，他们觉得过不下去了，玩具厂的老板就坐在地上哭说到底怎么办？我给他出的主意很不好，我知道是很不负责任的一个主意。我说趁着你肥的时候把自己卖了，因为这样子你可以有点钱，你不要被逼着，等到骨瘦如柴的时候，那就卖不上价了，咱们还都记得汇源果汁的教训，被逼着爱国，等到骨瘦如柴的时候卖不出去了。　　2011年是债务危机年，2012年的关键词仍然是债务危机。我们看到，在2011年的时候，四大债务体的负债总额是84万亿美元，相当于他们GDP的2.4倍。克鲁格曼最近有点抓狂，他在《纽约时报》发表的所有主题就是应该借债，借债，再借债。他最近发表的借债主题是因为政府借债和家庭借债不一样，政府借债的话，他说很多时候是不用还的。我们觉得很奇怪，如果政府借债不用还的话，那么谁替他们还？很显然是买了美国国债的人替他们还。美国国债最近十年期的国家收益率，我们知道最低的时候，你借给他10年期的钱，国债收益率是1.88%，如果再继续买他的国债的话，我估计就要倒贴给美国政府钱，就要倒贴给美国财政部钱。所以我们看到的情况是，在不断的全球的资金输入美国，所以美国是不用担心这个危机。　　但是我们看到今年的情况到底怎么样，今年我们知道，近期到期的全球的主要经济体的债务，加上金砖四国，一共到期的是7.6万亿美元。2011年是一个债务危机的高发年，大家都知道，欠了很多债还不出来，2011年的时候到期的债务是7.4万亿美元。所以就意味着今年到期的债务会比去年更加多。所以我们知道，在所有的东西都不明确的情况下，起码有一样东西是明确的，也就是说我们的债务负担越来越重。在债务负担越来越重的情况下，我们会做出一些什么样的应对呢？第一个应对，不知道在座的有没有银行的，我要恭喜你们，因为你们2011年的盈利实在是非常好，特别是中间业务的收入会非常好。我们知道上市银行第一家已经发布了业界公告，浦发2011年的业绩公告已经出来了，他们好到不好意思说，我替他们宣告一下，他们的利润增长是42%，2011年全国银行的中间业务增长，前三季度确定的利润增长是35.4%，中间业务增长是44%。我不知道还有什么行业能够获得比银行业更好的利润增长，大家还不赶紧哭着喊着，也别听我们的报告了，赶紧去买银行股。按理来说应该是这样的，我们知道，很简单的一个道理，为什么银行的利润这么好？为什么银行的中间业务这么好？在座有银行的人，有一点可以肯定，我们实际利率在大幅度上升。　　以前我们知道，中国有一个做法，我们最大的竞争力在实体经济领域叫中国是山寨王国，没有比山寨来得更泛滥，更多的，但是山寨是纯粹的概念吗？不是的，一个手机拿到深圳华侨北路，几天之后就能够复制出来一个手机，这难道仅仅是抄袭吗？你抄抄看看能抄得出来吗？这说明中国经过了30年的经济增长之后，形成了一条非常完善的产业链条。这个成果到2011年转型的时候，这个优势在逐渐的消失。在2011年的时候我们知道，最大的盈利来源是什么？2011年最大的盈利来源就是你手握现金，也就是说现金的溢价才是最大的盈利来源。为什么银行可以获得那么高的利润，为什么小额贷款公司可以获得这么高的利润？为什么所有沾到“高利贷”三个字的那些所有的资金都能够获得高额的利润？只有一个行业能够跟他们媲美，那就是风险投资行业，而且风险投资行业的风险还比他们高。那是因为我们处于现金流急剧紧张的过程，我们现在货币基础这么多，从4万亿大规模的刺激，一下子到了2011年的紧张，当这种紧张状态开始的时候，就是现金的溢价大幅上升的时候。我们知道，现在我们一年期的存款利率是3.5%，但是如果银行跟你说我给你3.5%的利率，在座的人有谁会心甘情愿的把你的钱存在银行里面获取3.5%的利率吗？没有这样的人，如果有这样的人，请允许我膜拜一下。我们的年化收益率不达到5%或者是6%，你是不会存这个钱的。也就是说，我们的存款利率实际上上升了2到3个百分点，这是起码的。　　我们再来看贷款利率，同样是如此，我们知道从贷款利率来说，通过中间业务，起码这个贷款所要付出的利率是多少？10%算是一个公道价，是跳楼大甩卖的价格，一般说到15%或者是20%。所以我们想，6%的贷款利率还能获得这样的贷款吗？是根本不可能的。为什么我们的A股市场在下降？很简单的一个道理，因为我们知道，利率的倒数就是跟证券市场密切相关的，我们实际利率越高，证券市场越如此，这是很简单的道理。　　我们再回过头来说，我刚才说，2012年我们的货币、资金流和现金流会不会好一点？从政策来说会稍微好一点，因为我们现在外汇占款在降低，这是直接和存款准备金率挂钩的，相信我们的存款准备金率会下调。但是你捉来了一条虫子，你发现有18只鸟张着口在等着吃这个虫子，所以我们的现金流依然会非常紧张。银行现在的利润率这么高，你为什么依然不敢买？因为你知道它在拼命的融资。浦发行刚发布了一份如此美妙的盈利报告，但是与此同时，他说要发行300亿元的金融债在支持小微企业的贷款，小微企业还没拿到钱，他先拿300亿，它还会继续的融资和再融资。相应的情况也会出现在其他的金融机构上，比如说证券公司，我认为也会出现这样的问题。因为随着自营业务的收缩，会出现一个现金流的紧张局面，而这个局面会在2012年当中反映出来，我们会看到。　　再接下来我们还会看到，比如我们是处于一个去杠杆化的过程，去杠杆化的过程我们去年知道住宅地产不好，很多人说我们的去杠杆化除了跟我们的现金和银行有关之外，跟房地产是密切相关的。我们的房地产以前是作为一个最重要的抵押品到银行去抵押贷款。在房地产节节上涨的时候我们发觉，货品发行量越来越大，你拿到的钱越来越多，你什么都不用干，你只要囤一块地，一觉醒来成富人了，这个世界太美妙了，这个就是资产品价格节节上升时候的资产溢价和现金溢价的情况。但是我们回过头来说，这两年我们看到的是资产品价格的节节下挫。去年一年我们的土地收入下降了多少？从70个大中城市来看，下降了13%-16%之间，这还不是最主要的。我们知道，我们的住宅，你比如说手上有5套房子，很多人说我现在不愿意卖房子，因为价格低。现在如果说你把你的房子拿到二手房市场上，按照原来的价格去挂牌试试，你如果能够按照原来的价格顺利地卖出去，我服了你，你是营销天才。基本上我打听到的情况是，你挂牌如果不愿意降价你是卖不出去的。也就是说，我们的住宅地产的实际价格在节节下挫，银行也不是傻子，2012年还有一个比较大的问题是商业地产，2011年的时候商业地产还在争先恐后的进入，2011年底很多商业楼盘资金回报根本不足以覆盖成本。我认为2012年商业地产的泡沫风险会浮出水面，大家在购买商业地产的时候会越来越谨慎。　　中国银行的贷款有三种方式，担保贷款、抵押贷款和信用贷款。信用贷款基本上可以忽略不计，我们信用贷款也存在这样的问题，所以我们大部分的情况下是担保贷款或者是抵押贷款。担保贷款到什么程度？我告诉大家的是，最新的数据告诉我们，在我们的上市公司里面，所有担保的贷款是9千亿元人民币。一家企业别人担保是总资产的多少？是39倍。所以我们可以想像，现在整个担保已经是一家企业外面围着无数的担保的风险非常大。我们回过头来看去杠杆化，我们来看抵押贷款。很明显，比如说你有5套房子，是100万，5年之后涨到200万的时候，你兴高采烈，拿到银行抵押贷款，银行给你打个7折，140万，你有40万可以做别的投资，这个时候资产品的价格是节节上升的，你看到钱和财富越来越多，心里很美。但是我们回过头来看现在的情况，你有100万的房产，2年之后发觉变成了80万，你拿到银行去贷款，你发觉银行打的是6折，甚至是5折，这时候你的100万就变成了40万。你在市场上套现还套不了那么高的现，那么你怎么办？所以我们看到的情况，很多人都跟我说，叶老师，是不是说2011年我们房地产的严冬拐点就要来了？我说2011年不是房地产的严冬，但是刚刚入秋，因为我们2010年的房地产销售很好，一直到2011年的一季度我们房地产的销售很好。一直到2012年上半年才是，我们看到的情况是，到了2011年年底的时候，我们的投资率开始大于销售率。　　2011年是债务危机年，这一年是毋庸置疑的。债务危机年是去杠杆化的年份，就意味着资产价格会下降，包括房地产价格和股市的价格，资产品价格会下降，这样你到银行去，你的抵押品的价格会下降。在接下来我们会看到一个实体企业融资链绷紧的状态。我最近听到造船业的人跟我说，我老实告诉大家，除了服务性行业，洗头、洗脚行业，或者是一些吃吃喝喝的行业之外，我没有看到我们哪个实体行业是真正好的。造船行业30%的造船企业拿不到订单，钢铁行业处于盈亏的生命线，水泥行业也在下降，因为我们的基建在下降。但是有一个指数特别好，即便是房地产服务业在下降，它的指数也很好，是非制造业采购人指数，这个特别好。是因为我们的商业商务消费特别好，大家看到了未来的希望在哪里？商务消费这一块是特别好的，说明我们无数的商务人群手提着现金在全球飞来飞去寻找项目，这就是我们看到的实际情况。　　从未来来看道理会怎么样？我可以告诉大家，房地产我是不太看好的，从股市来说，我认为现在确实是有反弹，不知道什么时候。因为大家都在说反弹的高峰期什么时候到来，我觉得大家的预期太一致。所以我反而对于这样过于明确的预期，所有人过于明确的预期注定是错的，这是铁的案例。现在的实体企业在做几件事情，最后说一下比较好的方法。到中西部去，所有的资源现在都处于比较廉价的阶段，你如果有现金的话会发觉2012年所有的资产品都那么便宜，所有的生产线都非常便宜，可以到你的手上，这是比较好的机会。2011年、2012年都是并购重组的高峰年，所有的行业都开始并购重组。还有一个到三线城市去，因为中国未来的拉动消费、拉动内需，或者说是所有行业的起来，城市集群我认为在二三线城市。最后一个是到消费领域去，到消费领域去，我要告诉大家的是，现在资金链已经紧张到一个什么程度？就是连奢侈品都开始下挫。我告诉大家一个证据，以前秋拍的时候，一瓶50年代的茅台，实物拍卖从2千块钱购价可以到20万，现在秋拍的时候回到了2万块钱。所以从去年秋天开始，我们的高端消费品奢侈品开始大幅度的下挫，这就说明资金链已经紧张大一定程度，在这种预期下，所有一顶点货币的放松或者是其他的放松，对于市场来说都是利好。　　如果说我说了很多乌鸦嘴的话，最后我希望能够给大家带来一点希望。由于时间的关系，我就说到这里，谢谢！

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